导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第88是不是质数，79是质数吗一(yī)，户均人(rén)口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明88是不是质数，79是质数吗显，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市(shì)之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年(nián)的(de)中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生活带来了(le)很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居室(shì)和二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的(de)是人(rén)，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

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